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Lorsqu’une activité professionnelle nécessite la location de locaux, deux grands types de contrats s’offrent au locataire : le bail commercial et le bail professionnel. Bien qu’ils soient proches dans leur fonctionnement, chacun obéit à un régime juridique spécifique et présente des différences.
Voyons ensemble tout ce que vous devez savoir sur la différence entre bail professionnel et bail commercial.
Différence entre bail professionnel et bail commercial : définitions
Avant d’étudier les différences entre bail commercial et bail professionnel, voyons les définitions respectives de chacun de ces termes. Car oui, peu importe que vous envisagiez de créer une micro-entreprise ou une autre forme juridique, connaître ce qu’est un bail est indispensable si vous souhaitez louer un local pour votre activité.
Le bail commercial
Le bail commercial, aussi appelé bail 3-6-9, est un contrat conclu pour la location de locaux dans lesquels sera exploité un fonds commercial, artisanal ou industriel. Il est strictement encadré par le Code de commerce (aux articles L.145-1 et suivants) et offre au locataire une protection importante, notamment le droit au renouvellement du bail.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec possibilité de résiliation par le locataire tous les trois ans. Comme vous l’avez compris, il est particulièrement adapté aux commerçants, artisans et industriels, mais peut aussi concerner certaines associations.
Le bail professionnel
Le bail professionnel concerne essentiellement les professions libérales (avocats, médecins, architectes, notaires, consultants, etc.). Il ne peut donc pas être utilisé pour une activité commerciale ou artisanale.
Ce contrat doit être conclu par écrit et a une durée minimale de 6 ans. Contrairement au bail commercial, il ne dispose pas de clause automatiquement de renouvellement : à l’échéance, le bailleur peut choisir librement de reconduire ou non le contrat.
Bon à savoir : vous pouvez trouver un bail professionnel en modèle, gratuitement sur internet, pour savoir quelles sont les clauses types de ce contrat. Vous pouvez donc trouver un bail professionnel ou commercial gratuit en ligne, bien qu’il soit parfois préférable de passer par un professionnel afin d’éviter toute erreur.
Les principales différences entre bail professionnel et bail commercial
La première différence entre bail professionnel et bail commercial réside dans les activités concernées. Le bail commercial s’adresse exclusivement aux activités commerciales, artisanales et industrielles. Il est donc obligatoire pour les commerçants et artisans qui exploitent un fonds de commerce. Le bail professionnel, quant à lui, est réservé aux professions libérales, qu’elles soient réglementées (avocats, médecins, notaires, etc.) ou non réglementées (consultants, conseillers, formateurs, etc.).
En matière de durée, le bail commercial engage les parties pour au moins 9 ans, tandis que le bail professionnel prévoit une durée minimale de 6 ans.
Une autre différence entre bail professionnel et bail commercial est en matière de résiliation anticipée. S’agissant de ce sujet, le régime est plus favorable au locataire d’un bail professionnel. Celui-ci peut mettre fin au contrat à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois. En revanche, le locataire d’un bail commercial ne dispose que d’une faculté dite triennale : il ne peut quitter les lieux qu’au terme de chaque période de 3 ans, sauf clause particulière.
Autre distinction essentielle : le droit au renouvellement. Le locataire d’un bail commercial bénéficie d’une véritable propriété commerciale qui lui garantit, excepté le renouvellement du contrat ou, à défaut, une indemnité d’éviction. En revanche, à l’expiration du bail professionnel, le propriétaire peut refuser de renouveler la location sans avoir à indemniser son locataire.
La question du loyer et de sa révision illustre aussi une autre différence entre bail professionnel et bail commercial. Dans le bail commercial, la révision triennale est prévue par la loi et peut être encadrée par une clause d’indexation (sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)). Pour le bail professionnel, la révision n’a lieu que si une clause spécifique est prévue au contrat, généralement en fonction de l’indice ILAT ou de l’indice du coût de la construction (ICC).
Enfin, il existe une dernière différence entre bail commercial et bail professionnel : les charges, travaux, cessions et sous-locations ne sont pas gérés de la même manière. Depuis la loi Pinel, certaines réparations lourdes ne peuvent pas être transférées au locataire dans un bail commercial, alors que dans un bail professionnel, la répartition est libre, sous réserve que les clauses soient explicites. De même, la sous-location est en principe interdite dans un bail commercial, sauf accord du bailleur, tandis qu’elle est possible dans un bail professionnel, sauf clause contraire. Quant à la cession, elle ne peut pas être empêchée dans le cadre d’une cession de fonds de commerce pour un bail commercial, alors qu’elle peut être interdite dans un bail professionnel.
Différence entre bail professionnel et bail commercial : envisager la requalification
Comme vous l’avez lu, il existe donc des différences entre bail professionnel et bail commercial. Cependant, la frontière entre les deux n’est pas toujours aussi nette qu’il y paraît. Dans certains cas, un bail signé comme professionnel peut être requalifié en bail commercial par le juge (autrement dit, transformer un bail professionnel en bail commercial). Cette requalification peut être demandée par le locataire ou même constatée d’office lorsqu’il apparaît que le contrat ne correspond pas à l’activité réellement exercée.
Le cas le plus fréquent est celui où le locataire, titulaire d’un bail professionnel, exerce en réalité une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Or, ces activités relèvent obligatoirement du statut des baux commerciaux. La requalification peut également intervenir si le bail présente, dans son contenu et ses effets, les caractéristiques d’un bail commercial, par exemple une durée de neuf ans et des clauses propres au régime des baux commerciaux.
Les conséquences d’une requalification sont importantes. Ainsi, en cas de requalification, le locataire se retrouve protégé par le statut des baux commerciaux, avec notamment le droit au renouvellement de son bail. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, ce dernier devra verser une indemnité d’éviction destinée à compenser la perte du fonds de commerce et les frais liés à un éventuel déménagement. Pour le propriétaire, cela peut représenter une contrainte lourde, puisqu’il perd une grande partie de la liberté contractuelle que lui offrait le bail professionnel.
Ainsi, la requalification agit comme une garantie pour le locataire, mais elle peut constituer un véritable risque pour le bailleur qui n’aurait pas correctement adapté le type de contrat à l’activité exercée. C’est pourquoi il est essentiel de veiller, dès la conclusion du bail, à choisir le bon régime et à définir avec précision la nature de l’activité prévue dans les locaux.
